观点指数 报告期内，观点指数收录的地产资管行业融资事件有20起，融资总额为869.98亿元。债权融资规模大于权益融资规模，其中方式呈现多元化，有债券、期限长达18年的银行贷款，以及带有回购权的出售事项。

同时，观点指数收录的地产资管领域并购事件共有18起，涉及金额约361.26亿元。其中，有部分资产为折价出售。而在住房租赁领域，有机构陆续收购商办物业改造成公寓，这给市场带来大量增量。

期内，观点指数收录的ABS项目规模为488.8亿元，仍以城市商业资产为主，但也有久违的仓储资产。在公募REITs方面，有多个物流公司拟申请将旗下物流资产进行REITs上市。

政策层面，期内中央和地方均有政策出台，深交所发布保险资管公司开展ABS及REITs业务相关要求，而央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展的相关政策。

债权融资受政策刺激规模回升

一季度，观点指数收录的地产资管行业融资事件有20起，融资总额为869.98亿元，其中基金设立7只，规模为130.32亿元；供股165.72亿元，权益融资规模共计296.04亿元。债权融资事件14起，规模为573.96亿元。

值得关注的是，债权融资规模大于权益融资规模，主要是因为去年底地产融资三箭齐发，各种渠道被打开，龙湖和大连万达商管等企业积极融入新的债权资金。

这也使得2023年第一季度观点指数收录的债权融资事件规模大于2022年下半年（不考虑港资领展于上年8月份发行的50亿美元欧洲中票）。另外，随着地产信用债风险事件的影响逐渐减弱，预计第二季度债权融资将延续高规模。

而对于深圳融创文旅产业发展集团来说，因母公司的缘故，融资渠道不是很通畅，所以选择了其他的融资方式–出售了深圳冰雪文旅城51%的股份，所得出售款用于偿还当初为取得该项目而欠下的债，这样有利于降低其整体的负债率。另外，该交易还带有2年的回购权，所以实质上是股权质押融资，但所得款并不计入负债。

同时，金地集团在项目银行贷款融资方面取得了较大的突破。金地集团北京大兴商业项目公司向兴业银行申请20亿元额度的贷款，贷款期限最长为18年，远超经营性商业项目开发贷12年的最长期限。

这或是监管层透露出来的信号，因优质的商业项目现金流比较持久，虽然多少会受到疫情影响导致收入下滑，但是如今在经济复苏的初始阶段，给予优质商业项目长钱支持，有助于其恢复元气。而对银行来说，这无疑也是面对住房抵押贷款提前还贷潮带来风险的一大对冲手段。总的来说，不管是房企还是银行，都实属双赢。

基金方面，有2只PRE-REITs基金成立，主要聚焦于新能源基础设施以及高新产业园区，包括中国人寿联合菜鸟设立基金拟投资于物流领域，大家人寿也设立基金拟投资于康养领域。

当然，在权益融资中，最为耀眼的还是领展折让29.6%供股筹资165.72亿元，用于偿还负债以及一般运营。在经历了疫情冲击和闭关后，资产主要集中于香港的领展，也需要一笔巨款来回血。一来可以在利率持续走高时大幅度降低负债，减少利息支出。二来可以用于日常经营或资产改造，以迎接内地旅客。

市场危机致优质资产折价出售

一季度，观点指数收录的地产资管领域并购事件共有18起，涉及金额约361.26亿元，环比上升3%。城市商业类（商办、酒店及公寓）有14起，涉及金额279.94亿元，环比上升4.5%，主要分布在北上广港。工业仓储类有4起，涉及金额81.32亿元，环比上升44.2%，主要分布在京津冀、长三角以及大湾区。

从环比增长速度来看，城市商业类的并购规模与上一年第四季度持平，暂时未呈现出大爆发的趋势。但在产业园并购方面，其金额规模大大超出上一年第四季度。

这与政策有很大关系，无论是二十大报告还是中共中央和国务院发布的扩大内需战略规划纲要，制造业都是顶层强调的核心关键词。而产业园作为制造业的载体，重要性自然不可忽视。另外，加上产业园在REITs二级市场上溢价率较高，刺激了众多的产业园pre-reits基金的成立，所以催生了大额的产业园资产交易。

而凯德、领盛等机构均在这波收购潮中有所收获。据悉，朗诗青杉资本在出售黄兴大楼后，预计录得5646.7万元的亏损。而凯德则拿下北京苏宁生活广场，据公开消息，该交易价格较估值打了8折。

同样有收获的还有新加坡房地产商城市发展，黑石在2022年12月开始限制黑石房地产投资信托基金赎回后，其在今年1月月便拿到了UC Investments拟40亿美元的投资。但今年1月份，该基金的赎回限制仍在持续，所以黑石在月底就出售了圣凯瑟琳码头予郭令明旗下的新加坡房地产商城市发展。

2月份继续限制赎回后，黑石集团5.62亿美元的CMBS就发生了违约。随后，黑石、汤森路透财团将出售2300万股伦交所股票，套现17亿英镑。但危机是否至此彻底解决，仍是个未知数。目前欧美银行危机正在蔓延，黑石房地产投资信托基金会不会受波及也是未知数。若危机蔓延开来，黑石有望陆续出售优质资产。

住房租赁领域，有机构陆续收购商办物业改造成公寓，如领盛和建信住房租赁基金。这种商改住是政策大力支持的，所以能在水电费和税收等方面给所有权人带来优惠。一些经营不善或是一些不符合周边需求的商办，若能陆续改成租赁公寓，预计能为市场带来大量增量。

另外，一季度收录的主要挂牌事件，规模接近102.445亿元，涉及商办和酒店。地点主要位于一线大城市和省会城市。其中，酒店饭店资产挂牌规模为54.28亿元，多数酒店就债权拍卖资产，有一定的折价空间。随着一些老旧酒店的资本开支增加，利润下滑甚至亏损，预计下季度酒店资产仍会是挂牌的主要资产。

久违的仓储ABS和爆发的仓储REITs

一季度观点指数收录的ABS项目规模为488.8亿元，共16只。其中已发行的有11只，规模为184.79亿元。涉及到的底层资产类型包括仓储、商办、商业、住房租赁和产业园。

其中，仓储类为久违的资产类型，是近一年来观点指数收录的首单。继宝湾物流于2021年6月份发行了第三单仓储类ABS以来，基本无仓储类ABS的踪影。仓储类ABS期限长，利率低，发行有一定门槛。加上2022年仓储业景气整体不佳，地产债信用危机在蔓延，并非发行的合适时机。

随着2023年经济开始复苏，仓储景气逐渐回升，再加上监管层对优质地产债的信用加持，市场信心有所恢复，仓储类ABS迎来合适的发行时机。同时，作为REITs的另一种替代品，其发行门槛相对较低，有利于处于培育期的仓储资产获取资金。

华发于2022年年底发行的住房租赁ABS，为其2022年来第2单。目前市面上仅存华发在发行该类型ABS。底层资产为广东省江门市某长租公寓物业，发行金额11.45亿元，主体及债项评级为AAA级，优先级利率为5.8%。如果光从租售比的角度来看，租赁住房的收益率很难达到5.8%。观点指数认为，市场上较低的租售比阻碍着租赁住房ABS 的发行。

在公募REITs方面，一季度有众多的动态。包括已经上市的京东仓储REIT，其包含重庆、武汉和廊坊三个物流资产项目，总估值约15.65亿元，募资规模为17.57亿元。紧接着，九州通和ESR便参与到申请仓储REITs的阵营中来。其中，九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。

据悉，九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施。这将为市场持续带来优质的资产。另外，中金普洛斯的扩募项目也已得到上交所的反馈。可以看到，这些都是仓储类REITs，一季度可谓是该类产品集中爆发的时间点。

REITs机制逐步得到完善

一季度，大量利好政策出台。深交所发布保险资管公司开展ABS及REITs业务相关要求，拓展了ABS和REITs的业务主体，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司，这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。

另一个是央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿），在住房租赁方面，《意见》还强调，要在金融机构住房租赁贷款投放、企业债券、住房租赁担保债券和REITs等各个方面拓宽住房租赁的融资渠道。同时，还要引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

前海金融30条正式出台，文件中提及，支持前海合作区内企业依法利用房地产投资信托基金将优质地产及基础设施项目在香港上市及进行融资。

在地方层面，成都市委办公厅、市政府办公厅印发了《关于加快推进“三个做优做强”重点片区建设的若干政策措施》，文件提及，要开展REITs项目孵化培育，探索建立从Pre-REITs培育成熟后到公募REITs上市的渠道机制，打通“投管退”滚动开发的完整链条。